【MyGoNews蕭又安/綜合報導(dǎo)】對抗高租金，再加上整合企業(yè)資源、提升品牌門面等內(nèi)部需求，帶動企業(yè)吹起投資、興建總部的風(fēng)潮。根據(jù)瑞普萊坊市場研究部2019年12月23日統(tǒng)計發(fā)佈2018、2019年各大集團(tuán)共砸了618億元購置企業(yè)總部大樓，若加上部分個案的建築成本，則總資金規(guī)模上看千億。瑞普萊坊總經(jīng)理劉美華表示，為了確保辦公室的空間租用成本，企業(yè)紛紛改以「以買代租」的策略，甚至揮軍地上權(quán)、預(yù)售屋市場，用長租、期貨產(chǎn)品，不但能避險，更能進(jìn)一步厚植資產(chǎn)潛力。
 
劉美華說明，臺北市辦公室租金連年增長，2019年漲幅2.2％，累積5年漲幅更高達(dá)1成，再加上空置率下降至5.5％，而且未來3年缺乏新增供給，致使房東續(xù)漲租金的態(tài)度明確，也使房客起心動念，轉(zhuǎn)租為買。根據(jù)瑞普萊坊市場研究部統(tǒng)計，截止到12月23日，商辦市場成交了277億元，較2018年增23％，其中，整棟預(yù)售的總部辦公室交易120億元，更佔整體商辦43％，連辦公室都走起「高級訂製風(fēng)」。
 
劉美華進(jìn)一步說明，2019年最大的兩筆企業(yè)總部交易都是預(yù)售的企業(yè)總部，分別是聯(lián)強集團(tuán)以63.6億元購買世界明珠大樓H棟，拆算單價為每坪100萬，刷新了南港歷史記錄；無獨有偶國票向華固以56.7億元購置大直亞太置地廣場，每坪單價也超過85萬。兩案的總價、單價規(guī)模都打破區(qū)域行情。
 
劉美華解釋，建商紛紛掌握這波高級辦公室斷貨缺口，打破過去先建後售或是分戶招租的模式，改以「整棟預(yù)售」的顧問式銷售策略，掌握商機。對建商而言可以快速去化、舒緩資金及存貨壓力，並降低二次施工產(chǎn)生的成本。另一方面，對買方而言，購置企業(yè)總部在財務(wù)、管理、企業(yè)形象都有加分效果。首先，財務(wù)面可以免除未來備漲租、搬遷的不確定性，還能增益資產(chǎn)實力，甚至還有機會透過出租剩餘閒置空間，創(chuàng)造額外收入；管理面則易於整合企業(yè)資源、組織調(diào)度、內(nèi)部溝通；企業(yè)形象則無論是對內(nèi)部人員招募或?qū)ν鈽I(yè)務(wù)接洽，都能創(chuàng)造出不凡的格局與友善的環(huán)境。
 
劉美華分析，以產(chǎn)業(yè)需求來看，服務(wù)業(yè)的企業(yè)總部量體規(guī)劃至少要6,000坪，土地面積則以800-1,000坪為主；製造業(yè)的企業(yè)總部量體規(guī)劃則至少8,000坪以上，土地面積則要1,500-2,000坪左右。另外，從區(qū)位來看，服務(wù)業(yè)的企業(yè)總部一定要在市中心、軌道運輸或臨主要幹道，周邊產(chǎn)業(yè)機能完善的商圈；製造業(yè)總部則多選擇在工業(yè)區(qū)附近或者市中心的外圍，以產(chǎn)業(yè)聚落及未來發(fā)展?jié)摿樵u估重點。
 
劉美華補充，由於市中心土地稀少且昂貴，難以找到大面積的基地，選擇商業(yè)區(qū)高容積的土地，或者將舊有商辦大樓進(jìn)行危老或都更，取得更多容積獎勵，甚至把容積移轉(zhuǎn)做為購地的必要策略，以到達(dá)總量體的需求，也是評估、投資的趨勢。而且未來辦公室市場將不是買了就蓋、蓋了就賣的賣方市場，因此前期的市場調(diào)查、產(chǎn)品定位、物管規(guī)劃、預(yù)招商作業(yè)，都將決定案件的成敗。
 
瑞普萊坊商業(yè)物業(yè)代理部資深經(jīng)理陳瑛佳表示，如今臺北市A辦平均空置率約4％-5％左右，信義計畫區(qū)甚至不到3％，市場租金也不斷再高漲，甚至出現(xiàn)一辦難求的現(xiàn)象。這波需求將外溢到內(nèi)科、南港及北士科，目前長虹，華固等以高級辦公室、廠辦產(chǎn)品為主力的建商早已購置土地，為這波需求提早佈局。